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平罗县集体经营性建设用地入市的做法与启示
 
 
时间:2018-12-24    来:    记者:    编辑:
 
      平罗县在推动农村土地制度改革实践中创新建设用地高效利用机制,探索有“因为乡土地经营管理制度改革呢突破口,因为增加农民财产性收入为出发点,建立了乡村土地规范化流转、乡村产权抵押贷款、农民产权自愿有偿退出、公共经营性建设用地多元入市四件机制,取得了“村庄公共和农民双赢”的明显效果。所以,自治区党校、行政学院决策咨询部及程序49期中青班共同成立课题组,针对平罗县集体经营性建设用地的做法进行了调研,形成报告如下。
      同、公共经营性建设用地入市的中心做法
      把做好土地资源、增强土地利用效益和多集体和农民收入相结合,坚持农民自愿,保险建设用地“决定增量、做好存量”。
      (同)摸清集体经营性建设用地“产业”,明显“怎样地入市”“谁来入市”。依照“重视历史、兼顾现实”法,针对全县存量农村公共建设用地数量、面积、使用现状等进行了解核查和登记造册,全县公益性建设用地8.9万亩,本来农村公共经营性建设用地327宗3022亩。在摸清家底基础上,制订农村公共经营性建设用地入市方案,明显村委会为入市主体,明显了“村委会申请、地价评估、民主决策、乡对、机关审查、政府审批”的土地入市工作流程,县、乡有关机关共同为入市提供服务。
      (第二)给予农村公共经营性建设用地多件权力,明显“发生什么权”“钱怎么分”。给予农村公共经营性建设用地出租、质、作价入股、出让等权能,实现与国有建设用地“和权同价”。直至目前,已完成14宗121.32亩农村公共经营性建设用地入市交易,出让价款732.5万元,土地增值收益223.5万元,村庄公共净收入150.3万元。探索建立差别化的土地增值受益分配体制,解决“钱怎么分”的题材:同是根据财政部、土地部有关文件精神,合理确定国家、公共收入分配比例,实现了国家、公共合理分享土地增值收益;第二是正确制定集体内部收益分配办法,原则上要求村公共留取不低于60%,其他可在村集体经济组织成员被公平分配,推动了农民多头增收。
      (其三)更新工作思路,探索农地保持功能。同是更新安置途径,实现为征地农民长远生计有保。在城市规划区范围外,除了列入县域公益性项目可因实行土地征收外,其他非公益性项目用地一律通过国有经营性建设用地入市予以保障,既然能实现征地范围逐步缩小,啊为公共经营性建设用地入市找准了市场。在城关镇和平村土地征收过程中,保留3.3亩土地转用为公共建设用地,由于村公共建设综合农贸市场,摊子优先承包给本集体经济组织成员经营。第二是发挥全国县先行先试的效用,探索试行农民变“股民”,放农地价值。黄渠桥镇五星村12.61亩存量国有经营性建设用地作价66.07万元,因为土地作价入股方式入市,建设种子加工包装基地,发挥了集体建设用地的资本功能,实现了农民奔“股民”的变化。目前,全县已有3宗入市土地以不动产权证办理抵押贷款500万元。其三是探索以地养老,发挥农地保持功能。探索农村老人为自愿有偿退出宅基地、房、承包地补偿或者土地流转收入置换养老服务。以灵沙乡胜利村按小学校舍改造为集供养、康复为紧的多功能、社会化、开放式、互助养老,已经入住老人83人口,其中起3人口退出土地产权,发生69人口流转土地经营权,满足了部分农村去土不离乡就近养老的愿望,解决了乡村老人“在押田”防老、种粮养老、粗放经营问题,发挥了农地的保作用。
      (四)举行好“降”“所以”结合文章,实现土地节约集约利用。同是以盘活进城农民按资产和生态移民搬迁安置工程相结合,“本土农民自愿有偿退出、生态移民插花安置”,使得盘活了2056家进城农民的承包地和房产,其中插花移民安置1638家,集体经济组织成员中转让418家,共计转让承包地11280亩,宅基地56.6万平方米。实现了长退出农民财产性收入、降政府安置移民资金、做好存量建设用地、调减新增建设用地刚性需求。第二是以农村产权自愿有偿退出与乡村人居环境综合整治相结合,在土地流转比例高的灵活沙乡富贵村五批试点退出整治,增加耕地180亩,全部由村公共流转给大户经营。
      (五)坚持底线思维,全面权益保障体制。结合农村综合改革,探索建立了多元化农民产权退出保障体制,针对不同种类、不同意愿的农民精准施策。同是允许农户自愿有偿退出部分农村产权,针对已经进城居住且有偿退出宅基地、房的,继续保留集体经济组织成员身份,依照有土地承包经营权和其他活动。第二是允许部分可退出条件的农户自愿有偿退出全部农村产权,舍集体经济组织成员身份,实行一次性补偿。其三是允许农户自愿有偿退出宅基地、房和部分承包地,依照退出承包地面积核减家庭成员被应退出集体经济组织的灵活人数,连落实到人口,保险农民“进了城,扭转了村”,生和灵活有保。
      第二、取得的明显效果
      实现了土地的节约集约利用,放了农民增收渠道,扩大了集体经济,全面了农民的活权益保障。
      (同)增强了改革协同性,推动了三件改革相促互补。依照国土资源部统筹推进宅基地制度、公共经营性建设用地入市、公共土地征收三件改革要求,平罗县在创新宅基地管理的基础上,积极探索和实行集体经营性建设用地入市方式,依照“不公益性产业不得征占农民集体土地”的底线要求,以下城镇、工业和农业农村新产业、新业态用地重点落在腾退盘活闲置建设用地,尤其增强土地利用效益,所以,平罗县在乡村宅基地“其三权分置”、多路盘活建设用地等方面出台了一连串配套文件,坚持“公共核心、农民自愿”的标准,加快推进三件改革。
      (第二)增加了土地总量,放了农民增收渠道。通过对农村田、回、路、林、村庄综合整治,增加了耕地面积,改进了农民生产生活条件,增强了粮食生产能力,实现了农民增收。同是通过实践土地开发整理项目、高标准基本农田建设项目、耕地占补平衡项目,增加耕地面积21万亩。第二是所以足用活相关政策,结合土地整治项目,进行村庄综合整治,共计拆除废旧村庄居民点24单,整复垦土地2108.5亩。其三是通过农村公共建设用地综合整治,进行规划不保留且空置率较高村组整批退出,重要做好农田中心零星闲置房地的整理复垦利用,实行差异化补贴政策,鼓励引导农民自愿将按房地退出整治,宅基地退出复垦置换为承包地并延长承包期,争取在二轮承包期结束前将土地中心零星闲置房地复垦,以规划不保留村庄遭到按率高、农民退出积极性高的村庄逐步理,通过复垦结余指标或调整为经营性建设用地入市来保持农村新产业、新业态用地,增加村公共和农民收入。目前已实现16单农民小组580家农户宅基地和房子竣工储整治示范点,整后复垦土地300亩,调整为经营性建设用地276亩。四是通过建设用地入市,放了农民增收渠道,帮助推了脱贫富民。如果:集庙湖村下移民村50亩存量建设用地引进工商资本投资建设服装厂,通过国有经营性建设用地入市增加村公共收入30.11万元,并且就地吸纳生态移民300人口就业,放了农民就业渠道和增收渠道。
      (其三)扩大了集体经济,全面了农民的活权益保障。同是公共土地经营性收入除上缴国家和分配外,全部在,实现了集体经济的滚动发展和扩大。如果:2017年4月盈丰植保合作社转让了多少兴墩村建设用地9.7亩,既然盘活了集体土地又壮大了村公共经济。商店用入市的不动产权做抵押贷款融资扩大生产,并且增加了当地农民的就业机会。第二是探索农村公共资本股份制改革,增加集体收入。寄扶持村级集体经济发展项目,选择崇岗一直崇岗村、高仁乡高仁村当公共收入较高的10单村庄成立村公共股份经济合作组织,完成股份量化资金近4000万元。其中,2017年高仁乡高仁村集体股份合作社给村庄公共分红11万元,新丰村被国有分红14万元,投资农户保底分红近750第一,实现了村公共和农民收入双加强。通过土地流转、产权抵押贷款、乡村产权自愿有偿退出转让等促进农民人均增收近5000第一,提升了生权益保障。
      其三、启示及建议
      乡村公共经营性建设用地入市是国家级改革试点下一致件新的探索和尝试。从目前试点运行情况看,公共经营性建设用地入市比较适合当下的国情,针对移民安置、脱贫富农、做好资源、生态建设等为有一定的启发和借鉴意义。
      (同)除非允许集体经营性建设用地入市,才真正把农村的土地资源盘活激活。平罗县是全国农村公共资本股份权能改革29单试点区县之一,有先行先试的政策原则,应更加证明、总结这同做法,啊全国农村公共土地高效利用提供参考。乘我国城镇化的快速推进,城市平面扩张的刚性需求使土地资源价值渐增,国家尤其增加了乡村公共建设用地向非农业用地转用的管控,在当时同标准下,公共土地只能等待政府为土地征收的途径转变为公共土地,才能够用于商业用途。公共经营性建设用地入市的“平罗模式”何时能推广复制?适用范围来多很?还发生什么环节要进一步证明?立即还是需要我们更加思考的题材。
      (第二)只生最大限度地做好农村土地资源,才实现企业“利润”和农民“增收”。在乡村只有企业或大户实现了“利润”,村庄公共和农民才能实现“增收”。追寻可抱市的经营性建设用地是实现这同目标的根本。平罗县还发生些许土地可纳入经营性建设用地?实现全县土地资源收集、统计、整、流转服务还需要多少人力?从实际情况看,平罗县专门成立了农改基本,培养了同批专业人员,在改革政策制定、公共土地管理、专业产权交易、产权退出转让、经营重点培育、做好闲置用地、实现“村庄、人民”双赢等改革受到发挥了伟大作用。但是农村面积大、范围广,围绕土地流转流通的工作量非常好,只靠农改基本的职业人员去推动这项工作,能否跟得上改革提高的速度要求?有没有可替代的社会团体来续连这项任务?从经营性建设用地入市改革试点的实行情况看,在增值收益分配方面存在监管不足、政府一直参与分配、入市范围过窄、农民土地权利未尽实现等问题,怎样进一步做好闲置宅房、放入市范围、明显交易中心、建立第二次分配体制等,还需要通过试点进一步证明和解决。
      (其三)除非不断壮大村集体经济,才从根本上解决农村自治与乡村发展问题。集体经济是实现农村自治与乡村发展的重要标准,除非壮大集体经济,才更好地做好农村资源,增加农村的引力,推动自治、法治、德治相结合的乡村治理体系建设,推动农村一二三产业融合发展。由于历史和多种由,改革前平罗县还存在农民私自转让土地房屋、地下占用集体土地资源等问题,自然水平达到影响和制约了集体经济的进步。
乡村经营性建设用地入市是同件政策性强、配套要求高的系统工程,针对政策原则的把握要求高,针对土地的历史情况和应用的配合性要求高,针对实际情况的询问要求细。一方面,啊需要在更高的范围对相关做法给予关注,况且适当的正规和引导。
      (同)建议修改完善有关法律、法律。由于历史原因,超越占宅基地面积和本居住地使用人死后,不具备村集体经济成员身份的子女仍占据宅基地的景象较为普遍。还存在农民房屋所有权和宅基地使用权权属不同问题,农民住房财产权作为抵押物,出现违约处置较难,降了经济机构对该类产权抵押贷款的积极。部分农户退出宅基地和房子愿望强烈,但是农村公共建设用地收储、整、复垦的投入很、资本高,再利用渠道窄、功能低、表现慢,影响了村公共收储整治再利用的积极。建议:同是修改完善《土地管理法》,明显宅基地使用年限及继承、脱离等条件,以宅基地使用期限以及承包经营期限及权益人相一致;第二是出台农村集体经济组织法和集体经济组织成员身份认定办法,制订农村老人自愿退出集体经济组织成员身份、舍各项活动的社会养老保障政策;其三是针对国有土地使用受到出现的非法占用、圈占不用、少包多占、最低价发包、重点混乱、改变用途等行为进行严格清理规范。
      (第二)建议加大对农村闲置资源还利用与政策优惠和资本支持。长期以来农村公共土地管理在立法空白,部分村公共甚至村民小组和农户随意低价发包、租集体土地,乡村公共土地市场交易机制没有建立,乡村公共经营性建设用地零碎分散、利用率低,在原承租人既不愿退出而不愿入市,针对统筹入市造成阻碍;还存在土地承包、租用不规范问题,查办缺乏法律依据。建议在自治区层面对农村闲置宅基地、房竣工储整治利用、做好建设用地资源、增加农民财产性收入与更多支持,被试点地区探索有更多可复制、造福修法、适当推广的经历。
      (其三)建议逐步完善农村公共经营性建设用地入市的制度保障。能够入市只是开端,还在于进一步健全有关配套措施,才实现市场化。同是如果防止以建设用地的名义牟取暴利,防止耕地借此而变化用途,切合市的公经营性建设用地必须符合规划和用途管制,防止建设用地市场化带来的负面影响,防止土地增值收益分配不平等,防止基层干部以权谋私。第二是如果更加探索与农村公共经营性建设用地权利人入市自由贸易的资格,除非权利人具备流转、处分资格,才越来越推动流通,提升与释放土地价值。其三是如果逐步建立城乡统一、开放有序的公经营性建设用地市场。
      (四)建议探索县域集体经营性建设用地入市联营服务,试行“镇统筹”模式。调研中发现,各村、一直都发生友好的“商店”“服务站”,有“因为行政区为界”的非常现实的设想,但是广大存在单元面积小、空中体量不足、潜力难以发挥等问题。目前可先试行“镇统筹”模式,选择土地入市相对集中、经济比较活跃发达的村庄、一直,政府、农民、商店当为共同投资的方法,建立联合经营公司,打破村镇行政边界限制,努力做好闲置资源,因为分红的方法增加农民收入,提振集体经济,逐渐实现县乡政府减负、集体经济壮大、农民财产变现、土地价值评估等中介服务日趋完善目标。
 
课题组组长:郝彤
课题组成员:龙生平、李彦炜、郭少新
 
 
 
 
 
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